Grens NHG-hypotheek in 2021 naar 325.000 euro

29 september 2020

De kostengrens van een NHG-hypotheek wordt in 2021 verhoogd van € 310.000 naar € 325.000. Dat betekent dat huizenkopers volgend jaar een iets duurder huis kunnen kopen met een hypotheek met NHG. Woningeigenaren die energiebesparende maatregelen nemen, kunnen zelfs nog 6 procent meer lenen met de Nationale Hypotheek Garantie, in totaal € 344.500. De NHG hoopt met de verhoging bij te dragen aan een stabielere woningmarkt.

De grens voor een hypotheek met NHG is de afgelopen jaren hard gestegen. In 2018 lag de maximale aankoopsom voor een woning met de Nationale Hypotheek Garantie nog op € 265.000, in 2019 stond de grens op € 290.000.

Wat betekent de NHG-grens?

De NHG-grens betekent dat de koopprijs óf de getaxeerde marktwaarde in 2021 maximaal € 325.000 mag zijn. Dus een koopprijs kan € 330.000 zijn, als de getaxeerde marktwaarde € 325.000 is, kan toch met NHG worden gefinancierd. Het verschil, in dit voorbeeld € 5000, moet dan wel uit eigen middelen worden betaald. Als de koopprijs en marktwaarde beide hoger zijn dan € 325.000 en de leensom is lager dan de kostengrens, dan kan niet met NHG worden gefinancierd.

Methode grens vaststellen

Om ervoor te zorgen dat de grens zich gelijkmatig ontwikkelt, heeft NHG samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en het ministerie van Financiën een nieuwe methode ontwikkeld om de NHG-grens vast te stellen. Voorheen werd de grens gebaseerd op de gemiddelde koopsommen in de afgelopen drie maanden, nu over een periode van 39 maanden. Dat bedrag wordt vervolgens vermeerderd met een correctiefactor om aan te sluiten bij de gemiddelde huizenprijs in het betreffende jaar.

Voordelen NHG-hypotheek

Het heeft een aantal voordelen om een hypotheek met NHG af te sluiten. Ten eerste scheldt het Waarborgfonds je restantschuld kwijt als je je huis gedwongen moet verkopen en je daar zelf geen schuld aan hebt, bijvoorbeeld bij baanverlies, een scheiding of het overlijden van je partner. Omdat geldverstrekkers dankzij die garantie minder risico lopen, is je hypotheekrente ook een stuk lager. Hoeveel dat precies is, hangt af van de schuld-marktwaardeverhouding.

NHG-premie blijft gelijk

Als je een NHG-hypotheek afsluit, betaal je eenmalig een bedrag aan fiscaal aftrekbare kosten, de zogeheten borgtochtprovisie. Deze bedraagt 0,7% over de hoogte van de hypotheek en blijft ongewijzigd in 2021.

Terug naar nieuwsoverzicht

De Freek van Oranje Troonblog

18 september 2020

Op het moment dat we dit schrijven, is de troonrede net uitgesproken. We vertellen je in dit troonblog hoe het kabinet op het gebied van ‘wonen’ naar de nabije toekomst kijkt. En wat we daarvan gaan merken op de woningmarkt in het algemeen en voor jouw hypotheek in het bijzonder.

Meer woningen

In 2021 investeert het kabinet opnieuw in de woningmarkt, om starters en huurders meer kans op een betaalbare woning te geven. Investeringen van totaal € 150 miljoen dienen 15.000 tot 25.000 woningen op te leveren. Maar deze kunnen alleen gebouwd worden als er oplossingen komen voor het stikstofprobleem. Tot 2030 stelt het kabinet daarom jaarlijks € 100 miljoen beschikbaar om die problemen weg te nemen. Het kabinet gaat bovendien actief op zoek naar grond die geschikt is voor woningbouw. Tot nu toe ligt dat in handen van gemeenten en projectontwikkelaars.

Tijdelijke vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters

Starters op de woningmarkt worden de komende vijf jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor alle duidelijkheid: ‘starters’ zijn in dit geval mensen in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die een huis kopen en daar zelf in gaan wonen. Daarbij geldt dat de datum van overdracht leidend is. Dat betekent dat als je nu koopt en op 2 januari de akte passeert, je óók recht op vrijstelling van overdrachtsbelasting geniet. Bovendien blijkt uit de toelichting op de wet dat ook jonge doorstromers als starters worden gezien, als zij niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling.

Lees hier het complete verhaal over de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Plus ons commentaar op deze maatregel. Heb je net gekocht en vraag je je af wat je nu het beste kan doen? Vraag Freek!

Minder concurrentie van particuliere beleggers

Starters ondervinden op de woningmarkt concurrentie van particuliere beleggers, die panden opkopen voor woningverhuur. Om deze concurrentie tegen te gaan, gaat de overdrachtsbelasting omhoog naar 8%, voor mensen die een huis kopen en daar niet zelf in gaan wonen. Dat geldt ook voor mensen die een huis voor hun kinderen kopen.

Perspectief voor alle generaties

Tot besluit van de troonrede wordt gesteld dat “onze belangrijkste zekerheid is dat Nederland economisch, sociaal en mentaal steeds veerkracht toont”. De opdracht voor dit nieuwe parlementaire jaar is dan ook kijken naar de toekomst en blijven werken aan perspectief voor alle generaties. Die opdracht deelt Freek Hypotheek van harte!

Terug naar nieuwsoverzicht

Tijdelijke vrijstelling overdrachtsbelasting starters

18 september 2020

Gunstig of juist niet?

In de aanloop naar Prinsjesdag gonsde het al van de geruchten. Voorgenomen maatregelen en plannen lekken regelmatig uit. Zo fluisterden Haagse bronnen dat de overdrachtsbelasting voor starters verdwijnt. Die bedraagt op dit moment nog 2% van de koopsom. Bij een koopsom van 300.000 euro scheelt dat de starter mooi 6.000 euro aan extra kosten. Nu blijken die geruchten te kloppen: starters én doorstromers, jonger dan 35 jaar, worden de komende vijf jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting.

Voorwaarden vrijstelling overdrachtsbelasting

• De vrijstelling geldt voor starters én doorstromers in de leeftijd van 18 tot 35 jaar, die een huis kopen en daar zelf in gaan wonen.

• De datum van overdracht is leidend. Dat betekent dat als je nu koopt en op 2 januari 2021 de akte passeert, je ook recht op de vrijstelling van overdrachtsbelasting geniet.

• Is één van de kopers 35 jaar of ouder? Dan betaalt diegene wél 2% overdrachtsbelasting over dat deel van de woning waar hij of zij eigenaar van wordt.

• We hebben bovendien de ‘memorie van toelichting’ van de voorgestelde wet uitgeplozen. Daaruit blijkt dat ook jonge doorstromers als starters worden gezien, als zij niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling overdrachtsbelasting. Uiteraard zijn ook bovenstaande voorwaarden van toepassing.

Betere uitgangspositie

Het kabinet wil starters op deze manier een betere uitgangspositie op de huizenmarkt geven. Door de hoge huizenprijzen grijpen jongeren immers vaak mis. Bijkomende oorzaak is dat beleggers veel panden opkopen. Om dat tegen te gaan, wordt de overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers nu verhoogd van 2% naar 8%. In de praktijk betekent dat wel dat iedereen die straks een woning koopt en daar niet zelf in gaat wonen, het verhoogde tarief van 8% betaalt. Ook mensen die een woning voor hun kind kopen.

Bouwen van huizen de enige oplossing?

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) staat niet te juichen. Onno Hoes, voorzitter van de NVM, voorspelt dat het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters de prijzen van woningen juist opdrijft, omdat starters dan meer te besteden hebben. In het Algemeen Dagblad stelt Hoes dat het bouwen van veel meer huizen de enige oplossing is. “En dan niet alleen bouwen voor starters. Kijk naar de woningmarkt als geheel en hoe je daar doorstroom kunt bevorderen.”

Wat vindt Freek van deze plannen?

Op de woningmarkt liggen vraag en aanbod ver uit elkaar. Met hoge koop- en huurprijzen tot gevolg. Vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor starters en jonge doorstromers is een mooi gebaar. Het scheelt fors in de hoogte van verwervingskosten en bespaart deze doelgroep bijvoorbeeld 5.000 euro op een woning van 250.000. Deze kopers hebben dus veel minder spaargeld nodig om een huis te verkrijgen waardoor eigenwoningbezit dichterbij komt.

Hogere drempel betekent hogere huur

De verhoging van de overdrachtsbelasting naar 8% lijkt een hogere drempel voor beleggers. De verwachting is echter dat de hogere kosten op de huurder wordt afgewenteld. Immers, door de krapte op de woningmarkt heeft de huurder geen andere keus dan het accepteren van een hogere huur.

Terug naar nieuwsoverzicht

Nieuwe discussie over afbouw hypotheekrenteaftrek

7 september 2020

Wist je dat in Nederland zo’n 4,2 miljoen huishoudens van de voordelen van hypotheekrenteaftrek genieten? De laatste jaren is al wel sprake van een geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek, met drie procentpunt per jaar. Uiteindelijk is vanaf 2023 de hypotheekrente bij de belastingaangifte nog maximaal aftrekbaar tegen 37,05%. Sinds kort is de discussie daarover weer opgelaaid. Wellicht dat gemaakte afspraken veranderen en de hypotheekrente afbouw straks sneller verloopt.

Versneld afbouwen hypotheekrenteaftrek?

Volgens De Telegraaf van 26 augustus is er binnen de coalitie weer onenigheid over de hypotheekrenteaftrek. Oorzaak van de discussie is het Europese herstelfonds. Nederland kan aanspraak maken op 6 tot 7 miljard euro. Maar daar dienen dan wel hervormingen tegenover te staan. Binnen Europa bestaat er kritiek op de grote hypotheekschuld die Nederland heeft opgebouwd. Tegenstanders zien de hypotheekrenteaftrek als een subsidie voor het aangaan van hoge schulden. Zonder deze aftrek sluiten mensen meer verantwoorde hypotheken af en lopen minder financieel risico, is de gedachte.

Zo werkt hypotheekrenteaftrek

De meeste mensen hebben een hypotheek nodig als ze een huis kopen. Je betaalt dan maandelijks rente over de hypotheekschuld. Die hypotheekrente mag je aftrekken van je inkomen, waardoor je belastbare inkomen lager wordt en je minder belasting betaalt. Zo werkt hypotheekrenteaftrek. Deze wordt al meegenomen bij het berekenen van je hypotheeklasten. Je moet het nog wel zelf aanvragen op de website van de Belastingdienst.

Lees hier welke kosten nog meer aftrekbaar zijn van je belastbaar inkomen.

Vier voorwaarden hypotheekrenteaftrek

1. De hypotheek is uitsluitend bedoeld voor het kopen, verbeteren of onderhouden van een woning die jouw ‘hoofdverblijf’ is.

2. De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar, vanaf het moment dat de hypotheekakte gepasseerd is.

3. Hypotheken afgesloten na 1 januari 2013 dienen binnen 30 jaar afgelost te zijn.

4. Als je je woning verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe koopt, dan moet je de overwaarde in de nieuwe woning investeren. Doe je dat niet, en sluit je een nieuwe hypotheek af voor het kopen van de nieuwe woning, dan vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag van de niet-geïnvesteerde overwaarde. Over het overige deel mag je de rente wel aftrekken.

Afbouw hypotheekrenteaftrek: wat zijn de gevolgen?

In Nederland kopen mensen op relatief jonge leeftijd een eerste huis. Vanwege de almaar stijgende huizenprijzen wordt dat voor starters al moeilijker. Als daarbij de hypotheekrenteaftrek minder wordt, stijgen de maandelijkse lasten en wordt het maximale hypotheekbedrag dat je kan lenen, lager. Schaf je de hypotheekrente helemaal af, dan wordt het voor starters nog lastiger om te kopen.

Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek

De VVD, de grootste coalitiepartij, ziet dat absoluut niet zitten. Maar CDA, D66 en ChristenUnie hebben wel interesse. Volgens De Telegraaf legde een grote groep ambtenaren aan het begin van de coronacrisis een voorstel op tafel om de hypotheekrenteaftrek op de schop te nemen. De afbouw hypotheekrente zou in een periode van tien jaar voltooid kunnen worden, en in 2030 geheel verdwenen. Tegelijkertijd zou het eigenwoningforfait, de belasting over een eigen woning, afgebouwd worden. Waardoor de effecten van de afbouw hypotheekrenteaftrek op de koopkracht van huizenbezitters verwaarloosbaar zou zijn.

Hier lees je het artikel dat wij eerder schreven over de hypotheekrenteaftrek.

Terug naar nieuwsoverzicht

Hypotheekrenteaftrek: gaat dit veranderen?

7 september 2020

Ongeveer 4,2 miljoen huishoudens in Nederland maken gebruik van hypotheekrenteaftrek. Deze hypotheekrenteaftrek wordt momenteel al met 3 procentpunt per jaar afgebouwd, totdat iedereen in 2023 uiteindelijk de rente nog maar tegen een tarief van 37,05 procent kan aftrekken bij de belastingaangifte. Mogelijk veranderen de afspraken en wordt er sneller afgebouwd.

Druk vanuit Europa

Volgens De Telegraaf is er binnen de coalitie weer onenigheid over de hypotheekrenteaftrek. Waarom staat de hypotheekrenteaftrek weer ter discussie? Dit komt door het Europese herstelfonds. Nederland kan aanspraak maken op zo’n 6 tot 7 miljard euro, maar daar moeten wel hervormingen tegenover staan. Binnen Europa is er kritiek op de grote hypotheekschuld van Nederlanders. De hypotheekrenteaftrek wordt door tegenstanders gezien als een subsidie op het aangaan van hoge schulden. Als de hypotheekrenteaftrek er niet is, betekent dit dat mensen meer verantwoorde hypotheken afsluiten en minder financieel risico lopen.

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Waarschijnlijk heb je een hypotheek afgesloten toen je een eigen huis kocht. Je betaalt maandelijks hypotheekrente over je hypotheekschuld. De rente die je betaalt mag je aftrekken van je inkomen. Dit is de hypotheekrenteaftrek. Je verlaagt hiermee je belastbare inkomen. Daardoor betaal je minder belasting. De hypotheekrenteaftrek wordt al meegenomen bij het berekenen van je hypotheeklasten. Je moet het alleen nog wel zelf aanvragen op de website van de Belastingdienst.

Wanneer mag je gebruik maken van hypotheekrenteaftrek?

De (hypotheek-)schuld is uitsluitend bedoeld voor de aankoop, verbetering of onderhoud van een woning die jouw hoofdverblijf is.
De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar vanaf het moment van passeren.
Een hypotheek die is afgesloten na 1 januari 2013 moet binnen 30 jaar afgelost worden.
Verkoop je de woning? Dan moet je, als je binnen drie jaar een nieuwe woning koopt, je overwaarde weer investeren in een nieuwe woning. Doe je dit niet, en sluit je een nieuwe hypotheek af voor het kopen van een nieuwe woning? Dan vervalt je recht op hypotheekrenteaftrek over het bedrag van de overwaarde. Over het overige deel mag je wel gewoon de rente aftrekken.

Gevolgen van het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek

In Nederland kopen mensen op relatief jonge leeftijd een eerste huis. Het wordt echter steeds moeilijker voor starters om een huis te kopen door de stijgende huizenprijzen. Met minder hypotheekrenteaftrek wordt het alleen maar moeilijker omdat bij hogere maandelijkse lasten het maximale hypotheekbedrag lager wordt. En als de aftrek helemaal afgeschaft wordt, is het nog lastiger.

Advies van Freek

Wil je persoonlijk advies over jouw bestaande hypotheek of het aankopen van een nieuwe woning. Bel, mail of kom langs bij Freek in Alphen aan den Rijn, Bodegraven of Utrecht. We volgen alle ontwikkelingen op de voet, zodat we je altijd een volledig en passend advies kunnen geven.