Nieuwe voorwaarden Nationale Hypotheek Garantie

24 november 2020

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft de voorwaarden en normen voor 2021 bekendgemaakt. Die bevatten voor oversluiters zonder NHG extra voorwaarden, zij worden vanaf volgend jaar dus strenger beoordeeld. Senioren met een verschil in AOW-ingangsdatum krijgen juist te maken met een versoepeling. Hoe zit het precies?

Vorige week werden de nieuwe financieringslastnormen voor hypotheken in 2021 al bekend gemaakt. Die leveren onder meer een hogere hypotheek op voor tweeverdieners, die het toetsingsinkomen van de minst verdienende partner voor 90% mee mogen laten bepalen bij het financieringslastpercentage en voor 100% mee mogen laten tellen bij het bepalen van het gezamenlijk toetsingsinkomen en de maximale leensom. In 2020 was dit 80%.

Voorwaarden NHG hypotheek voor senioren

NHG heeft vooral voor senioren goed nieuws: zij kunnen vanaf 2021 gebruikmaken van een ‘tijdelijk-tekortregeling’, wat betekent dat het sluiten van een hypotheek makkelijker wordt. Een tijdelijk financieringstekort bij twee senioren – veroorzaakt door een verschil in AOW-leeftijd – wordt opgelost met de werkelijke lastentoets. De regeling geldt voor partners waarvan minimaal één persoon binnen tien jaar de AOW-leeftijd bereikt. De financieringslast vanaf de AOW-ingangsdatum van de oudste aanvrager tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager mag dan op basis van de werkelijke lastentoets in plaats van annuïtaire lasten worden vastgesteld. Daar horen wel voorwaarden bij, zoals maximaal 120 maanden toetsen op basis van vaste lasten en een minimale rentevaste periode van 10 jaar die minimaal duurt tot de AOW-ingangsdatum van de jongste aanvrager.

Aangescherpte voorwaarden voor oversluiten naar NHG

Naast versoepelingen worden er ook aanscherpingen gedaan. Om een hypotheek zonder NHG te kunnen oversluiten naar een lening met garantie is er nauwer omschreven wat er wordt verstaan onder ‘het verbeteren van de individuele klantsituatie’. Oversluiten is vanaf volgend jaar bijvoorbeeld mogelijk als NHG nodig is om woningbehoud voor de huiseigenaar mogelijk te maken of als de aflossingsvrije hypotheek deels wordt omgezet naar een hypotheek met aflosvorm. Maar oversluiten mag ook nog gewoon als er sprake is van woningverbetering, relatiebeëindiging of erfopvolging en afkoop erfpacht of verkrijging van de volle eigendom van de grond.

Financieringsdoelen combineren mogelijk

Volgend jaar kunnen in dezelfde financieringsaanvraag verschillende financieringsdoelen met elkaar worden gecombineerd, zoals kwaliteitsverbetering, echtscheiding, afkoop erfpacht of de SVn Starterslening. Hierdoor kan de financieringsbehoefte van een hypotheekaanvrager in één financieringsaanvraag worden gerealiseerd. Dit scheelt hem/haar, maar ook de adviseur en geldverstrekker kosten, tijd en energie.

Andere wijzigingen NHG hypotheek

Daarnaast is het model werkgeversverklaring aangepast. Of een lening bij dezelfde of bij een andere geldverstrekker wordt overgesloten, maakt volgend jaar voor de NHG niet meer uit. In beide situaties is het mogelijk om bijvoorbeeld de boeterente mee te financieren. Het maximum van twee hypothecaire inschrijvingen komt te vervallen. Zoals we eerder bekendmaakten, gaat de kostengrens van € 310.000 naar € 325.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, is de grens 6% hoger. De borgtochtprovisie blijft 0,7% van de leensom.

Terug naar nieuwsoverzicht

Wat is Nationale Hypotheek Garantie?

24 november 2020

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ben je zeker van een verantwoorde en betaalbare hypotheek. Als je de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege bijvoorbeeld een inkomensdaling door echtscheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner, springt NHG bij. Bovendien beperk je met NHG de financiële risico’s van een eigen koopwoning. Hoe het precies werkt en wat de kosten en voorwaarden zijn? Freek legt het uit!

Hoe werkt Nationale Hypotheek Garantie?

Bij een NHG staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor de terugbetaling van je lening. Als je op een gegeven moment om een van bovengenoemde redenen niet meer aan je verplichtingen kunt voldoen, zal je je huis moeten verkopen. Stel dat de verkoopopbrengst niet voldoende is om jouw lening helemaal af te lossen, betaalt het Waarborgfonds het verschil. De NHG-regeling geeft de geldverstrekker dus extra zekerheid. Om die reden kunnen zij jou extra korting geven op de rente. Die kan oplopen tot 0,6% per jaar, wat bij een leensom van € 250.000 neerkomt op € 125 lagere rentelasten per maand.

Vangnet als je je hypotheek niet meer kunt betalen

Veranderingen in je persoonlijke omstandigheden kunnen van invloed zijn op je financiële situatie. Zo kun je misschien je hypotheek niet meer betalen als:

– je relatie stopt;
– je arbeidsongeschikt of werkloos raakt;
– of je partner is overleden.

Bij deze situaties springt NHG bij.

Nationale Hypotheek Garantie voorwaarden

Niet iedereen kan gebruik maken van de NHG. Je komt in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie als de marktwaarde van de woning maximaal € 310.000 is (in 2021 wordt de grens voor een NHG-hypotheek verhoogd naar € 325.000). Heb je een hogere hypotheek nodig? Dan is Nationale Hypotheek Garantie voor jou dus niet mogelijk. Daarnaast moet de woning die je koopt je hoofdverblijf zijn.

Heb je al NHG op je bestaande lening?

Dan kun je voor de kwaliteitsverbetering een aanvullende lening afsluiten. Voor de bestaande lening heb je al premie betaald. Daarom hoef je alleen nog premie te betalen voor de aanvullende lening. Het is natuurlijk toegestaan om een geheel nieuwe lening af te sluiten, ook dan betaal je alleen de NHG-premie over het gedeelte dat je meer leent.

Heb je nog geen NHG op je bestaande lening?

Dan zijn er 2 opties:

– Een aanvullende lening. Deze optie wordt vaak gekozen als de condities van de bestaande lening, zoals bijvoorbeeld het rentepercentage, moeten blijven bestaan. Je betaalt de NHG-premie over de totaalsom van de bestaande en de aanvullende lening.
– Een geheel nieuwe lening. Ook hierbij betaal je de premie over de geheel nieuwe lening.

Kosten Nationale Hypotheek Garantie

Voor de NHG betaal je een eenmalig bedrag. In 2020 is dit 0,7% over het hypotheekbedrag.

Energiebesparende maatregelen en NHG

Neem je energiebesparende maatregelen, dan mag je 106% van je woningwaarde lenen. Je NHG-grens is dan € 328.600 (106% van € 310.000). Je moet dat deel dan wel volledig gebruiken voor de energiebesparende maatregelen.

Voordelen Nationale Hypotheek Garantie

Er zijn dus diverse redenen om voor de NHG te kiezen. Wij zetten de voordelen op een rij:

– Je krijgt korting op je hypotheekrente;
– Je krijgt hulp bij betalingsproblemen;
– Je hebt ruimere normen voor woningbehoud na een relatiebreuk;
– Je houdt geen restschuld over bij gedwongen verkoop.

Terug naar nieuwsoverzicht

Huizenprijzen blijven voorlopig stijgen

24 november 2020

De spanning op de huidige woningmarkt neemt nog steeds toe. Een afvlakking of daling van de huizenprijzen is op korte termijn dan ook niet waarschijnlijk. Sinds september van dit jaar zijn consumenten volgens huizenzoeksite Funda steeds actiever op zoek naar een woning. Daarbij neemt de groep die van plan is hun huis te verkopen af en kopen steeds meer mensen liever eerst een nieuw huis, voordat zij hun oude woning verkopen. Dit zorgt voor een stijging van de huizenprijzen en krapte op de woningmarkt. Wat kun je doen als jij nu op zoek bent naar een nieuwe koopwoning?

Stijging huizenprijzen

Zoals het er nu naar uitziet, blijft de vraag naar koopwoningen onverminderd groot en blijven huizenzoekers actief, terwijl de intentie om te verkopen afneemt. Om die reden stegen de huizenprijzen afgelopen jaar continu, zo ook afgelopen kwartaal. In het derde kwartaal van 2020 zijn de huizenprijzen met 11,6% gestegen ten opzichte van het derde kwartaal van 2019.

Vraag naar koopwoningen blijft hoog

Maar liefst 86% van de consumenten vindt het nu een goed moment om hun huis te verkopen. De snelle verkoop en hoge huizenprijzen zijn daarbij de belangrijkste redenen.

Maar het vertrouwen in de koop van een huis neemt af, dankzij diezelfde stijgende huizenprijzen en de krappe woningmarkt. Maar 15% vindt de huizenmarkt op dit moment een gunstige koopmarkt. Het is dan ook opvallend dat ondanks dit ontbrekende vertrouwen er toch meer mensen van plan zijn een woning te kopen. De vraag blijft ondanks alles structureel hoger dan het aanbod.

Woningzoekers steeds actiever

Als we naar het actuele gedrag van woningzoekers kijken, blijkt ook dat zij steeds actiever worden. Er nemen 25% meer mensen contact op met een makelaar dan een jaar geleden. Indien de koopintentie de komende tijd gelijk blijft of stijgt en de verkoopintentie verder daalt, kan dat leiden tot nog grotere krapte op de markt en een verdere stijging van huizenprijzen.

Wat kun jij doen?

Wil jij binnenkort een huis kopen? Dan kun je een aankoopmakelaar inschakelen, zeer goed (financieel) voorbereid zijn door zelf veel geld te sparen of gebruikmaken van de Freek OpZeker hypotheek. Met de Freek OpZeker Hypotheek heb je een kort – en soms helemaal geen – financieringsvoorbehoud nodig, zodat jij snel kunt toeslaan als het huis van je dromen voorbijkomt.

Terug naar nieuwsoverzicht

Hogere hypotheek voor tweeverdieners in 2021

24 november 2020

Tweeverdieners en mensen met een studieschuld kunnen vanaf volgend jaar meer geld lenen bij de aankoop van een huis dan ze op dit moment kunnen. Hoeveel tweeverdieners straks kunnen lenen? Freek legt het uit.

Maximale hypotheek tweeverdieners

Het toetsingsinkomen van de minst verdienende partner telt vanaf 2021 voor 90% mee bij het bepalen van het financieringslastpercentage en voor 100% mee bij het bepalen van het gezamenlijk toetsingsinkomen en de maximale leensom. In 2020 was dit eerste percentage 80%. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen twee- en eenverdieners neemt door belastingwijzigingen al enkele jaren toe en dat zal de komende jaren alleen maar verder oplopen. Naast een hogere hypotheek houden tweeverdieners dit jaar ook meer geld over voor andere uitgaven.

Hogere hypotheek voor mensen met een studieschuld

Ook mensen met een studieschuld kunnen volgend jaar meer lenen dan dit jaar. Bij een studieschuld van € 25.000 euro scheelt het ongeveer € 7.000 tot € 8.000. Hierdoor zullen waarschijnlijk minder mensen hun studieschuld verzwijgen. Bij grote studieschulden blijft de impact op je lening echter groot. Als je vóór 2015 begon met het aflossen van de studieschuld, was de hypotheek met het dubbele van de studieschuld beperkt. Bij een aflossing na 2015, in het nieuwe aflosstelsel, lopen de studieschuld en de inkorting op de hypotheek vrijwel gelijk op.

Hogere hypotheek door energiebesparende maatregelen

Behalve tweeverdieners en mensen met een studieschuld kan bijna iedereen in 2021 net als in voorgaande jaren onafhankelijk van hun inkomen een hogere hypotheek krijgen als zij energiebesparende maatregelen nemen of een energiezuinig huis kopen. Voor duurzame maatregelen kan een bedrag van maximaal € 9.000 buiten beschouwing worden gelaten bij het vaststellen van de financieringslast. Kopers van een energiezuinige woning kunnen dan € 15.000 of € 25.000 extra lenen.

Terug naar nieuwsoverzicht

Mag je je studieschuld verzwijgen bij het aanvragen van een hypotheek?

24 november 2020

Studenten lenen steeds meer geld. Geld dat ooit terugbetaald moet worden en later grote gevolgen kan hebben voor je maximale hypotheek. Een studieschuld kan het kopen van een huis in de momenteel toch al oververhitte woningmarkt dus nog lastiger maken dan het al is. Hypotheekverstrekkers zijn wettelijk gezien verplicht om naar een eventuele studielening te vragen, maar niet iedereen geeft eerlijk antwoord. Mag dat zomaar? En welke risico loop je dan? Freek legt het uit.

Studenten lenen meer

Hoe jonger de generatie studenten, hoe hoger de studielening. Dat is niet gek, want sinds 2015 is het leenstelsel ingevoerd. Daardoor krijgen studenten geen basisbeurs meer, maar kunnen ze alleen nog maar lenen om hun studie (en de kosten van een kamer en hun levensonderhoud) te bekostigen. Vorig jaar maakte dan ook 7 van de 10 voltijdstudenten gebruik van een studielening, gemiddeld lenen ze € 700 per maand. Maar realiseer je dat dit later, als je een huis wil kopen, grote gevolgen kan hebben bij het afsluiten van een hypotheek.

Studenten zijn ook meer gaan verdienen

Behalve dat ze meer lenen, verdienen studenten ook steeds meer. Jongere generaties zijn 16% meer gaan verdienen dan oudere generaties studenten. Dat komt niet door het aantal studenten dat werkt – dat is gelijk, maar door het aantal uur dat studenten werken. Daarnaast is het minimumloon omhooggegaan.

Studieschuld en hypotheek aanvragen

Net als alle schulden, heeft ook je studieschuld invloed op je maximale hypotheek. Je hebt dan immers elke maand al een betalingsverplichting. Daardoor kan je hypotheek flink lager uitvallen dan wanneer je geen studieschuld had gehad. Wel fijn is dat geldverstrekkers voor een studieschuld een mildere weging gebruiken dan bij andere schulden. Om een idee te krijgen: bij een studieschuld van € 20.000 kan je zo’n € 25.000 minder lenen. In 2020 daalt de leencapaciteit met het dubbele van de initiële schuld voor leningen van voor 2015 en 1,25 keer met een lening na 2015. In 2021 wordt het effect waarschijnlijk minder groot door een aanpassing in de toetsingsnormen.

Studieschuld opgeven of verzwijgen?

Er zijn jongeren die hun studieschuld verzwijgen om zo meer te kunnen lenen. Wij raden dit sterk af, want een hypotheekaanvrager is verplicht om een DUO-lening te melden. Verzwijgen staat namelijk gelijk aan frauderen en dat kan zeker gevolgen hebben als het uitkomt. Verstrekkers kunnen de lening opeisen en de borgstelling van de NHG kan vervallen.